สวัสดีครับ ใครที่กำลังมองหาการลงทุนปล่อยเช่าคอนโด มาทางนี้ได้เลย
บทความนี้จะช่วยให้เพื่อนๆ เข้าใจภาพรวมก่อนลงทุนปล่อยเช่าคอนโดครับ

สิ่งที่ควรรู้ก่อนการลงทุนคอนโดปล่อยเช่า ต้องเข้าใจก่อนว่าเราลงทุนกับอสังหาริมทรัพย์
ซึ่งเป็นสิ่งที่เคลื่อนย้ายไม่ได้ สิ่งที่สำคัญที่สุดคือ
คือ ทำเล ! (Location)

งั้นมาเริ่มกันลงทุนปล่อยเช่าคอนโดเเบบ Beginner

1.Location

ที่ตั้งเป็นเรื่องสำคัญมาก สิ่งที่ควรคำนึง

1. แหล่งงาน
   เราต้องศึกษาก่อนว่าเเถวๆที่เราจะทำการปล่อยเช่ามีอะไรบ้าง เช่น เเหล่งงาน ห้างสรรพสินค้า โรงเรียน เป็นต้น
2. คอนโดข้างเคียง
   เปรียบเทียบคอนโดในละแวกนั้น เพื่อสำรวจว่าห้องเต็มมั้ย ค่าเช่าประมาณเท่าไหร่
   ส่วนกลาง ความใหม่ เก่าของคอนโด
3. ค่าส่วนกลาง
   ค่าส่วนกลางควรเช็คให้ครบ เพราะบางทีจะมีเก็บค่าจอดรถ หรือค่าอื่นๆเพิ่ม จะได้เป็นข้อมูลเพิ่มเติมในการพิจารณา

2.Yield และ Capital Gain

Yield
คืออะไร ผลตอบแทนของการการลงทุนปล่อยเช่า

เพราะการที่จะลงทุนเราต้องทราบก่อนว่าสิ่งที่เราลงทุนจะได้ผลตอบเเทนเท่าไหร่
เพื่อเปรียบเทียบความเสี่ยงต่างๆ การปล่อยเช่าคอนโด ควรจะได้ yield ประมาณ 5-8% ต่อปี

ทำไมต้องประมาณเท่านี้ ถ้าลงทุนได้ประมาณ 3% ต่อปีอาจจะพิจารณาลงทุน ที่เสี่ยงต่ำกว่า
เช่น พันธบัตรรัฐบาล เป็นต้น

การคำนวน Yield ไม่ยากเลยครับสามารถใช้สูตรตามนี้

Gross Yield
ค่าเช่าที่ได้รับต่อปี ÷ ราคาอสังหาริมทรัพย์ × 100 = Gross Yield
เช่น

ค่าเช่าเดือนละ 10,000 บาท คิดเป็นปี เท่ากับ 120,000 บาทต่อปี
ราคาคอนโด 1,500,000 บาท

Gross Yield คือ 120,000 ÷ 1,500,000 × 100 = 8% ต่อปี

Capital Gain
คือ ส่วนต่างราคา หรือกำไรจากจากขายคอนโด
เช่น เมื่อ 3 ปีที่เเล้วซื้อคอนโดที่ 1,500,000 บาท
3 ปีต่อมาราคาคอนโดเป็น 1,800,000 บาท

Capital Gain คือ 1,800,000-1,500,000=300,000 บาท

3.ต้นทุนการเงินในการลงทุน

สินเชื่อ
การลงทุนปล่อยเช่าคอนโดนั้น ถ้ามีเงินสด สามารถคิดกำไรต่างๆได้โดยง่ายเพราะ เงินไม่มีต้นทุน
เเต่ถ้าไม่มีเงินสด การลงทุนปล่อยเช่าคอนโด สามารถทำได้โดยการ ใช้สินเชื่อ

สินเชื่อที่อยู่อาศัยนั้น เป็นสินเชื่อที่มีดอกเบี้ยน้อยเมื่อเทียบกับการใช้สินเชื่อเพื่อใช้ในธุรกิจ
เเละจะมีโปรโมชั่น 3 ปีแรกที่มีดอกเบี้ยค่อนข้างดี

เมื่อเรามีเครดิตที่ดี สามารถที่จะใช้วิธีนี้ในการลงทุนปล่อยเช่าคอนโดได้
ซึ่งจะต้องคำนวนหรือตรวจสอบค่าเช่าว่าสามารถที่จะครอบคลุมในส่วนของค่าผ่อนต่อดือนได้หรือไม่
เป็นสิ่งที่จะต้องพิจารณาด้วยครับ

ค่าส่วนกลางเเละค่าอื่นของโครงการ
การปล่อยเช่าคอนโด ค่าที่ต้องรวมในสวนค่าเช่าด้วย คือ ค่าส่วนกลาง โดยมาตรฐานจะรวมค่าส่วนกลางในค่าเช่าเเล้ว

ค่าเฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า
ต้องมีเฟอร์นิเจอร์เเละเครื่องใช้ไฟฟ้าที่ครบ เช่น โซฟา เตียง ทีวี ไมโครเวฟ เครื่องซักผ้า
เเต่ส่วนอินเตอร์เนต ไม่จำเป็นที่รวมได้

ค่าซ่อมบำรุงห้อง
เมื่อห้องมีการปล่อยเช่า ห้องก็จะโทรมลงเป็นปกติ ซึ่งต้องเผื่อค่าซ่อมเเซมต่างๆไว้ด้วย

สัญญาการเช่าห้องชุดคอนโด

ในส่วนของสัญญาต่างๆโดยมาตรฐานเเล้วจะเเบ่งคร่าวๆเป็น

ค่ามัดจำ
เมื่อมีการนัดดูห้องเรียบร้อยเเล้ว ทางผู้เช่าสนใจที่เช่า เเต่อาจจะยังไม่ได้ย้ายภายในวันนี้
ต้องทำการวางมัดจำเพื่อล็อคห้องไว้ไม่ปล่อยให้แก่คนอื่น

โดยปกติค่ามัดจำอยู่ที่ ค่าเช่า 1 เดือน เช่น ค่าเช่า 10,000 บาท
ค่ามัดจำจะวางที่ 10,000 บาทเช่นกัน

ค่าเช่าล่วงหน้าเเละค่าประกันห้อง
โดยสัญญาเช่าผู้เช่าจะต้องเตรียมเงินเช่าประมาณ 3 เดือน โดยในวันทำสัญญาจะต้องจ่าย
ค่าเช่าล่วงหน้า 1 เดือน เเละ ค่าประกันห้อง 2 เดือน
เป็นการจ่ายค่าเช่าก่อนอยู่
เเละส่วนค่าประกันห้องจะได้รับคืนในวันจบสัญญา

เช่น ถ้าค่าเช่า 10,000 บาท ต้องเตรียมเงิน 30,000 บาท ในการทำสัญญาเป็นต้น

4.การตลาดเเละการใช้บริการนายหน้า

หลังจากที่เรามีการคำนวน Yield ผ่าน มีห้องเรียบร้อย เตรียมสัญญาเพื่อการเช่าเเล้ว
ในขั้นต่อมาคือการทำการตลาด หลักๆน่าจะเป็นการทำการตลาดออนไลน์

Website
โดย website ที่เป็น Market Place มีอยู่มากพอสมควร เเต่ถ้า website หลักๆ
เช่น DD Property , Living insider หรือ Property hub

เพราะถ้า search google น่าจะเป็น 3 เจ้า ที่อยู่บนสุด
โดยสามารถไปสมัครเเละลง Post ได้เลยซึ่งผู้เช่าที่ค้นหา น่าจะต้องเจอ Website พวกนี้อยู่เเล้ว

Facebook
การทำตลาดใน Facebook สามารถโพสใน Market Place ของ Facebook หรือในกลุ่มต่างๆของ Facebook ได้

นายหน้า (Agent)
หรือจะใช้บริการ นายหน้า ในการช่วยทำการตลาดซึ่งจะต้องจ่ายค่าคอมมิสชั่น
ซึ่งสำหรับการเช่าค่าคอมมิสชั่นของนายหน้าโดยมาตรฐานจะอยู่ที่

ค่าเช่า 1 ปี จ่ายค่าคอมมิสชั่น 1 เดือน
ค่าเช่า 2 ปี จ่ายค่าคอมมิสชั่น 1 เดือนครึ่ง
ค่าเช่า 3 ปี จ่ายค่าคอมมิสชั่น 2 เดือน

โดยจะเพิ่มค่าคอมมิสชั่นทุกครึ่งเดือนต่อ 1 ปี
ซึ่งอาจจะต้องเตรียมหลักฐานว่าเราเป็นเจ้าของห้องจริง เช่น บิลค่าไฟฟ้า

บัญชีธนาคารควรมีชื่อตรงกับตัวบิลไฟฟ้า สำหรับการโอนมัดจำ เพื่อให้ผู้เช่ามั่นใจว่า
จะไม่ได้โดนหลอก

5. TM30 สำหรับผู้เช่าต่างชาติ

TM30 คือการเเจ้งที่พักของคนต่างด้าว ซึ่งเจ้าบ้านต้องเป็นคนเเจ้งเข้า Website ของสำนักงานตรวจคนเข้าเมือง

https://tm30.immigration.go.th/tm30api/loginExternal.jsp?value=EXT&id=043f6c3de878049bc1ed2bcc9c41ce80

ซึ่งจะมีกรอก 2 ส่วนคือ
1.ส่วนของเจ้าบ้าน
2.ส่วนของผู้เช่า

คู่มือการกรอกสามารถดูตามลิ้งค์นี้ได้เลย

https://drive.google.com/file/d/1iNo5iAnIBVsK9t9d-Y9YLlem5IZA5QLQ/view?usp=sharing

ทั้งหมด 5 ขั้นตอนการปล่อยเช่าลงทุนคอนโดสำหรับผู้เริ่มต้น หวังว่าบทความนี้จะเป็นประโยชน์กับทุกคนที่อยากเริ่มกันนะครับบบ